আইনবার্তা২৪ ডেস্ক 
জমি কেনার আগে কী কী যাচাই করতে হবে?—এ প্রশ্নের উত্তর জানা অত্যন্ত জরুরি। কারণ জমি বা প্লট কেনা জীবনের বড় বিনিয়োগগুলোর একটি। সামান্য অসতর্কতার কারণে সারাজীবনের কষ্টের সঞ্চয় ঝুঁকিতে পড়তে পারে। ভুল দলিল, মালিকানা নিয়ে বিরোধ, মামলা কিংবা দখল-সংক্রান্ত সমস্যায় পড়ে বড় ধরনের আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে।
তাই জমি কেনার আগে শুধু বিক্রেতার কথায় বিশ্বাস না করে দলিল, খতিয়ান, নামজারি, মামলা, দখল ও জমির বাস্তব অবস্থাসহ গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো যাচাই করা উচিত। জেনে নিন জমি বা প্লট কেনার আগে যাচাই করার ১১টি জরুরি বিষয়।
১. মালিকানার পুরোনো দলিল যাচাই করুন
প্রথমেই নিশ্চিত হতে হবে, বিক্রেতা কীভাবে জমিটির মালিক হয়েছেন। সাফ কবলা, দানপত্র, বিনিময় দলিলসহ আগের দলিলগুলো পরপর যাচাই করে কমপক্ষে ২৫ থেকে ৩০ বছরের মালিকানার ধারাবাহিকতা দেখা ভালো।
প্রতিটি হস্তান্তর দলিল সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যথাযথভাবে নিবন্ধিত হয়েছে কি না, সেটিও যাচাই করুন।
২. খতিয়ান ও পর্চার তথ্য মিলিয়ে দেখুন
জমির মালিকের নাম, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ বিভিন্ন খতিয়ানে মিলছে কি না পরীক্ষা করুন। প্রযোজ্য ক্ষেত্রে CS, SA, RS, BS এবং DS খতিয়ান যাচাই করতে হবে।
বিভিন্ন খতিয়ানে মালিকের নাম, দাগ বা জমির পরিমাণে বড় ধরনের অমিল থাকলে বিষয়টি ভালোভাবে খতিয়ে না দেখে জমি কেনা উচিত নয়।
৩. নামজারি ও খাজনা হালনাগাদ কি না দেখুন
বিক্রেতার নামে জমির নামজারি বা মিউটেশন হয়েছে কি না নিশ্চিত করুন। একই সঙ্গে সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধ করা হয়েছে কি না, তার রশিদ যাচাই করুন।
নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর (DCR)-এর তথ্যও পরীক্ষা করা জরুরি।
৪. জমি নিয়ে কোনো মামলা আছে কি না খুঁজুন
জমিটি নিয়ে কোনো মামলা, বিরোধ বা আদালতের কার্যক্রম চলছে কি না, তা যাচাই করুন। সংশ্লিষ্ট আদালত ও ভূমি অফিসে খোঁজ নেওয়ার পাশাপাশি প্রয়োজন হলে অভিজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তা নিন।
মামলা চলমান থাকলে বিষয়টি না বুঝে বা আইনি ঝুঁকি যাচাই না করে জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়।
৫. জমি বন্ধক বা অন্য কোনো দায়ে আছে কি না দেখুন
জমিটি কোনো ব্যাংক, আর্থিক প্রতিষ্ঠান বা অন্য কারও কাছে বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, তা যাচাই করুন। জমির ওপর কোনো নিবন্ধিত দায় বা বাধ্যবাধকতা আছে কি না, সে বিষয়েও অনুসন্ধান করা প্রয়োজন।
প্রযোজ্য ক্ষেত্রে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ড ও Non-Encumbrance Certificate (NEC)-সংক্রান্ত তথ্য যাচাই করা যেতে পারে।
৬. সব বৈধ ওয়ারিশের অধিকার যাচাই করুন
জমিটি যদি উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া হয়, তাহলে সংশ্লিষ্ট সব বৈধ ওয়ারিশের তথ্য যাচাই করুন। কোনো ওয়ারিশ বাদ পড়েছেন কি না, উত্তরাধিকার নির্ধারণের কাগজপত্র ঠিক আছে কি না এবং বিক্রয়ের ক্ষেত্রে প্রয়োজনীয় অধিকার ও সম্মতি রয়েছে কি না—তা নিশ্চিত করুন।
এ ধরনের বিষয়ে ভুল থাকলে ভবিষ্যতে মালিকানা নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে।
৭. জমির শ্রেণি ও সরকারি অবস্থান যাচাই করুন
জমিটি কৃষি, আবাসিক, বাণিজ্যিক বা অন্য কোনো শ্রেণির কি না, তা নিশ্চিত করুন। পাশাপাশি জমিটি খাস, অর্পিত, পরিত্যক্ত বা সরকারি অধিগ্রহণের আওতায় রয়েছে কি না, সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে যাচাই করা উচিত।
জমির বর্তমান ব্যবহার ও সরকারি রেকর্ডের তথ্যের মধ্যেও সামঞ্জস্য আছে কি না দেখুন।
৮. দলিলের জমির সঙ্গে বাস্তব জমি মিলিয়ে দেখুন
শুধু কাগজপত্র দেখে জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেবেন না। অভিজ্ঞ সার্ভেয়ার দিয়ে সরেজমিনে জমি পরিমাপ করান।
দাগ নম্বর, সীমানা, জমির পরিমাণ ও অবস্থান দলিল ও খতিয়ানের তথ্যের সঙ্গে বাস্তবে মিলছে কি না, তা নিশ্চিত করুন।
৯. জমিতে যাওয়ার বৈধ রাস্তা আছে কি না
জমিতে যাতায়াতের জন্য বৈধ ও ব্যবহারযোগ্য রাস্তা আছে কি না, তা সরেজমিনে যাচাই করুন। অন্যের জমির ওপর নির্ভরশীল বা বিতর্কিত কোনো পথ থাকলে ভবিষ্যতে জমি ব্যবহার নিয়ে সমস্যা হতে পারে।
১০. স্থানীয়ভাবে খোঁজখবর নিন
কাগজপত্রের পাশাপাশি স্থানীয়ভাবে অনুসন্ধান করাও গুরুত্বপূর্ণ। প্রতিবেশী, স্থানীয় জনপ্রতিনিধি ও এলাকার মানুষের সঙ্গে কথা বলে জমির দখল, সীমানা, মালিকানা বা কোনো বিরোধ সম্পর্কে তথ্য নিন।
অনেক সময় স্থানীয়দের কাছ থেকে পাওয়া তথ্য জমির বাস্তব পরিস্থিতি বুঝতে সাহায্য করতে পারে।
১১. অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নিন
সব কাগজপত্র ঠিক মনে হলেও জমি কেনার আগে একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে দলিল ও রেকর্ডপত্র যাচাই করিয়ে নেওয়া সবচেয়ে নিরাপদ।
বিশেষ করে বড় অঙ্কের টাকা বিনিয়োগের আগে মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি, মামলা, বন্ধক ও অন্যান্য আইনি বিষয় পেশাদারভাবে পরীক্ষা করানো উচিত।
জমি কেনার ক্ষেত্রে তাড়াহুড়ো করে সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়। দলিল থেকে শুরু করে খতিয়ান, নামজারি, মামলা, বন্ধক, ওয়ারিশ, জমির সীমানা, দখল ও যাতায়াতের রাস্তা—সবকিছু যাচাই করেই বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নিন।
সামান্য সতর্কতা আপনাকে ভবিষ্যতে বড় ধরনের আর্থিক ও আইনি ঝুঁকি থেকে রক্ষা করতে পারে।
