জমি ও সম্পত্তির দলিল রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে বড় ধরনের পরিবর্তন এনেছে সরকার। পুরোনো রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ সংশোধন করে ২০২৬ সালে নতুন অধ্যাদেশ জারি করা হয়েছে। এর ফলে দলিল নিবন্ধন ব্যবস্থায় ডিজিটাল পদ্ধতি চালুর আইনি ভিত্তি তৈরি হয়েছে। একই সঙ্গে হেবা ও দানপত্রের নিবন্ধন, দলিল জমা দেওয়ার সময় এবং নিবন্ধন কর্মকর্তাদের জবাবদিহিতার ক্ষেত্রেও নতুন নিয়ম এসেছে।

Registration (Amendment) Ordinance, 2026 নামে এই অধ্যাদেশটি ১ জানুয়ারি ২০২৬ থেকে কার্যকর হয়েছে। এতে রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়াকে আরও আধুনিক ও সহজ করার উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে।

ই–রেজিস্ট্রেশনের আইনি স্বীকৃতি

নতুন অধ্যাদেশের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তনগুলোর একটি হলো ই-রেজিস্ট্রেশন।

নিবন্ধন আইনে নতুন ধারা ৭৭এ যুক্ত করে বলা হয়েছে, সরকারের অনুমোদিত সফটওয়্যার ব্যবহার করে নির্ধারিত নিয়মে কোনো দলিল ডিজিটাল পদ্ধতিতে উপস্থাপন, গ্রহণ এবং নিবন্ধন করা যাবে। এজন্য সরকার পরে প্রয়োজনীয় বিধিমালা জারি করবে।

অর্থাৎ, ভবিষ্যতে দলিল নিবন্ধনের পুরো প্রক্রিয়াই ধাপে ধাপে ডিজিটাল ব্যবস্থায় নেওয়ার সুযোগ তৈরি হলো। এতে মানুষের সময় কমবে, কাগজপত্রের ঝামেলা কমতে পারে এবং নিবন্ধন প্রক্রিয়ায় স্বচ্ছতা বাড়ার সম্ভাবনা রয়েছে।

তবে এর অর্থ এই নয় যে সব ধরনের দলিল এখনই পুরোপুরি অনলাইনে রেজিস্ট্রি করা শুরু হয়েছে। বাস্তবে ই-রেজিস্ট্রেশন কীভাবে হবে, কোন দলিল কীভাবে জমা দিতে হবে এবং পুরো প্রক্রিয়া কী হবে—এসব বিস্তারিত সরকার নির্ধারিত বিধিমালায় স্পষ্ট করবে।

হেবা ও দানপত্রেও নতুন বিধান

নতুন অধ্যাদেশে হেবা ও দানপত্রের নিবন্ধনের বিষয়টি আরও স্পষ্ট করা হয়েছে।

নিবন্ধন আইনের ধারা ৫২এ সংশোধন করে বিক্রয় দলিলের পাশাপাশি—

• মুসলিম ব্যক্তিগত আইন (শরিয়ত) অনুযায়ী হেবা ঘোষণা;
• হিন্দু, খ্রিষ্টান ও বৌদ্ধ ব্যক্তিগত আইনের অধীনে দান ঘোষণার দলিল

নিবন্ধনের বিধানের মধ্যে আনা হয়েছে। একই সঙ্গে যেখানে ‘seller’ বা বিক্রেতার কথা ছিল, সেখানে প্রয়োজন অনুযায়ী ‘donor’ বা দাতা শব্দও যুক্ত করা হয়েছে।

সহজভাবে বলতে গেলে, হেবা বা ধর্মীয় ব্যক্তিগত আইনের অধীনে দানের মাধ্যমে সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রেও নিবন্ধন ব্যবস্থাকে আরও স্পষ্ট আইনি কাঠামোর মধ্যে আনা হয়েছে।

দলিল জমা দেওয়ার সময় বাড়ল

দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে গুরুত্বপূর্ণ আরেকটি পরিবর্তন হলো সময়সীমা বাড়ানো।

নতুন অধ্যাদেশে Registration Act-এর ধারা ১৭এ-এর উপধারা (২)-এ ৩০ দিনের পরিবর্তে ৬০ দিন করা হয়েছে।

অর্থাৎ, সংশ্লিষ্ট বিধানের আওতাভুক্ত দলিল নিবন্ধনের জন্য আগের তুলনায় বেশি সময় পাওয়া যাবে।

এ ছাড়া ধারা ২৬-এর একটি নির্দিষ্ট সময়সীমাও চার মাস থেকে ছয় মাস করা হয়েছে। ফলে কিছু ক্ষেত্রে দলিল উপস্থাপন বা নিবন্ধনের প্রস্তুতির জন্য অতিরিক্ত সময় পাওয়া যাবে।

নিবন্ধন কর্মকর্তার ওপরও বাড়ল দায়

নতুন নিয়মে নিবন্ধন কর্মকর্তাদের দায়িত্ব ও জবাবদিহিতা বাড়ানো হয়েছে।

আইনের ধারা ৬৮-এ নতুন উপধারা যুক্ত করে বলা হয়েছে, কোনো নিবন্ধন কর্মকর্তা যদি সঠিক ফি, কর, সার্ভিস চার্জ বা শুল্ক না নিয়েই দলিল নিবন্ধন করেন, তাহলে সেটি অসদাচরণ (misconduct) হিসেবে বিবেচিত হবে।েএ ক্ষেত্রে যে টাকা কম আদায় হয়েছে, তা সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তার কাছ থেকে আদায় করার বিধান রাখা হয়েছে।

এর ফলে দলিল নিবন্ধনের সময় সরকারি পাওনা সঠিকভাবে আদায় করার বিষয়ে কর্মকর্তাদের ওপর বাড়তি দায়িত্ব তৈরি হলো।

আপিল নিষ্পত্তিতে সময় বেঁধে দেওয়া

নতুন অধ্যাদেশে আপিল ও আবেদন নিষ্পত্তির ক্ষেত্রেও নির্দিষ্ট সময়সীমা দেওয়া হয়েছে।

নতুন ধারা ৭২(১এ) অনুযায়ী, আপিল করার পর তা ৪৫ দিনের মধ্যে নিষ্পত্তি করার বিধান রাখা হয়েছে।

অন্যদিকে ধারা ৭৩(৩) অনুযায়ী, কোনো আবেদন পাওয়ার পর তা ৩০ দিনের মধ্যে নিষ্পত্তি করতে হবে।

এতে দীর্ঘদিন আবেদন বা আপিল ঝুলে থাকার প্রবণতা কমানোর সুযোগ তৈরি হয়েছে।

ফি, কর ও সার্ভিস চার্জ কখন দিতে হবে?

নতুন অধ্যাদেশে ধারা ৮০ পুরোপুরি প্রতিস্থাপন করা হয়েছে।

এতে বলা হয়েছে, দলিল নিবন্ধনের জন্য প্রয়োজনীয় ফি, কর, সার্ভিস চার্জ ও শুল্ক দলিল উপস্থাপনের সময়ই পরিশোধ করতে হবে। এসব অর্থ কীভাবে আদায় হবে এবং সার্ভিস চার্জ কীভাবে ব্যবহার করা হবে, সে বিষয়ে সরকার পরে গেজেটের মাধ্যমে বিস্তারিত নিয়ম করবে।

সাধারণ মানুষের জন্য কী পরিবর্তন আসতে পারে?

নতুন অধ্যাদেশের ফলে জমি ও সম্পত্তি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে কয়েকটি বাস্তব পরিবর্তনের সম্ভাবনা তৈরি হয়েছে।

সবচেয়ে বড় বিষয় হলো, ডিজিটাল নিবন্ধনের আইনি ভিত্তি তৈরি হয়েছে। এতে ভবিষ্যতে রেজিস্ট্রি অফিসে মানুষের সরাসরি উপস্থিতির প্রয়োজন কিছু ক্ষেত্রে কমতে পারে।

এ ছাড়া হেবা ও দানপত্রের নিবন্ধন বিষয়ে আইন আরও স্পষ্ট হওয়ায় সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে বিভ্রান্তি কমার সুযোগ রয়েছে।

দলিল জমা দেওয়ার সময় বাড়ানোর কারণে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত করার জন্য মানুষ কিছুটা বেশি সময় পাবেন। আর নিবন্ধন কর্মকর্তার ভুল বা অনিয়মের ক্ষেত্রে জবাবদিহিতার বিধান থাকায় সরকারি ফি-কর আদায়ে শৃঙ্খলা বাড়তে পারে।

ই-রেজিস্ট্রেশনের বিধান আইনগতভাবে অনুমোদিত হলেও পুরো ডিজিটাল প্রক্রিয়া কীভাবে কার্যকর হবে, তা নির্ভর করবে পরবর্তী বিধিমালার ওপর। কোন দলিল অনলাইনে করা যাবে, কীভাবে পরিচয় যাচাই হবে, কীভাবে ফি দেওয়া হবে এবং দলিলের নিরাপত্তা কীভাবে নিশ্চিত করা হবে—এসব বিষয় বিধিমালায় বিস্তারিত নির্ধারিত হওয়ার কথা।

অতএব, নতুন অধ্যাদেশের ফলে জমি রেজিস্ট্রেশন ব্যবস্থায় আধুনিকায়নের দরজা খুলেছে।  তবে এর পূর্ণ সুফল পেতে বাস্তবায়নের বিষয়টিও সমান গুরুত্বপূর্ণ।